中华化工网讯：上周香港出台了今年第五套楼市调控措施,旨在控制楼市的投机行为.中国、新加坡、台湾、泰国和马来西亚近期亦推出了更加严格的楼市监管措施.
但亚洲投资者对房地产的胃口远远没有满足,房价还在继续攀升.那将可能促使政府再次提高抵押贷款申请条件,增加土地供应,其中中国或会开征房产税.
"我认为最基本的情形是,我们将需要更多措施,当前这套措施有效果,但影响是暂时的,"ING Financial Markets驻新加坡的研究主管Tim Condon称.
因为市场流动性过多,央行不愿过快升息,全球经济复苏时好时坏,限制了当局这次控制楼市投机行为的能力.
很多投资者,尤其是高端房产的投资者揣着大笔现金入市,意味着限制抵押贷款发放等与房价相关的措施不会有以往那麽有效.
香港豪宅的价格目前比1997年亚洲金融危机发生前触及的峰值还要高,与内地富人购置香港地产不无关系.
看看新加坡的报纸,就会发现有不少报导显示,新开发的公寓楼盘首日开盘便告售罄.
"我们在进入一个未知领域,因为今年迄今已推出的措施若在以前会富有成效,但现在情况不一样了,市场流动性充裕,而且利率水平又较低,"Cushman & Wakefield的副主席Donald Han称.
地产机构Knight Frank称,2009年中至2010年中期间,香港住宅价格上涨了25%,同期新加坡房价涨了37%.
**是否已学到教训**
亚洲各国决策者深知地产泡沫的可怕.1997年金融危机是从泰国的房地产市场开始,之後引发区域地产价格崩盘;此外,美国次优抵押贷款市场瓦解,以及之後接踵而至的金融市场乱象,也让亚洲多数地区陷入衰退.
1997/98年危机过後,亚洲各国当局莫不施行"审慎的总体经济措施"以抑制房贷成长,过了多年之後这样的思维才成为西方监管机构朗朗上口的道理.
这些审慎措施包括利用贷款/房价比率来限缩民众借款相对其房价的规模,同时对外币借款设限.
但尽管有了这样的经验,观察家多表示各国当局这次仍追赶不上价格上涨速度.
"他们可能认为已经学到了先前危机的教训,但过去18个月左右的价格涨势显示,就连中国这样的控制经济,也没办法随心所欲地控制价格."悉尼戴德梁行亚太研究主管David Green-Morgan表示.
"事後诸葛来看,各国当局应该在2008年就开始释出更多建筑用地,但当时恰逢全球陷入金融危机,使得释出土地无法成为政策上的明显选择."他补充道.
要利用管制来控制房价极为困难,因这类举措的扩散效应将冲击经济各个层面.
美国联邦储备委员会(FED)主席伯南克在2008-09年金融危机之前反对对美国地产市场祭出管控措施,称这可能对经济其他层面造成影响.
不难想见许多经济学家如今认为这是错误的做法,但亚洲各国当局仍可能小心以对.
"若中国的目标为年度国内生产总值(GDP)增长约10%,有很大部分取决于稳健的地产市场."Cushman & Wakefield的Han表示.
"因此与其采取对市场大举开铡的策略,各国政府将会以每两个月或每季的频度来公布新措施,藉以扫荡投机."
**进一步举措**
那麽投资者应该预期哪些地区出台何种举措呢?
新加坡、香港、台北和中国诸多城市仍然因最有可能形成价格压力而受到瞩目.
香港已出重拳,现料其在等待最新举措产生效果,待明年某时再采取更多行动.
新加坡已暗示,可能采取进一步举措,可能向市场释出更多土地,并采取更多抑制投机活动的措施,例如对购房後短期内转手徵收更高的课税等.
"购买多套住房、投资性购房的投资者可能面临更多的监管风险,"高纬物业市场的Han称.
中国甚至面临更艰难的政策平衡,因该国房地产地区差异巨大.
渣打银行一项分析显示,上海、深圳和成都等城市仍然面临巨大的涨价压力,而随着新供给进入市场,大连和天津等"二线"城市房价可能下跌.
这意味着当局料推出已在一些城市试行的房产税,这些城市楼市存在泡沫,而尽量不在其它地区采取新举措.
不过这可能说易行难,当局仍然难以与市场实际情况进展步调一致.
"推出这种赋税面临技术和政治困难,"渣打银行中国研究部主管王志浩(Stephen Green)在最近的一份研究报告中称.
他表示,据称上海近期的房产税提案被国务院否决,因上海没有对涉及的所有房产进行充分调查,调查过程若不花上数年时间,也需数月.
当局料仍会推进这些税种,不过税率可能相当低,或为每年按市值徵收0.3%-0.6%的累进税率.
不过关键是,由于多数亚洲房地产市场采取受管制的汇率制度,利率相对低,但当局仅依靠监管仍难以控制市场.
"除非解决货币低估问题,否则压力将一直存在,这样看来,这些房地产举措将只是治标不治本,"荷兰国际集团的Condon称.(
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